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2014年洛阳楼市跌入低谷 待明年蓦然回首迎春归

发布日期:2015-1-13

2014年洛阳楼市跌入低谷 待明年蓦然回首迎春归

  2014年,白驹过隙,似乎一切悄然发生,又悄然结束了。

  时至年底,到了总结过去展望未来的节点。近段时间关于未来楼市走势的预测层出不穷,昨日地产大佬们还被曝出集体看衰楼市,今日便有人重新表态“并没有看衰,明年楼市将回暖”。一时间让关心房价的百姓摸不着头脑,到底该不该买房?

  近日,洛阳和利时地产机构(以下简称“和利时”)出具年度数据报告,让我们从中感受一下2014年洛阳楼市的体温。

  洛阳楼市“衣带渐宽”

  王国维在《人间词话》里说:“古今之成大事业、大学问者,必经过三种境界:‘昨夜西风凋碧树,独上高楼,望尽天涯路’,此第一境也。‘衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴’,此第二境也。‘众里寻他千百度,蓦然回首,那人却在灯火阑珊处’,此第三境也。”

  从2012-2014年洛阳楼市的发展状态看,2013年堪称“独上高楼”,2014年“衣带渐宽”,2015年能否“蓦然回首”还需拭目以待。

  自去年10月开始,洛阳楼市从上升通道进入下行通道,2014年年初在大家还没来得及反应的时候,楼市似乎就一下子跌进了低谷。

  1-2月春节淡季,市场漠视下行趋势;3-4月“花迎春雨”没有开春的欣欣向荣,只有雨打过的一地繁花;5-6月“热锅炖冻豆腐”,供应集中释放,需求全线冻结,热销季里的销量成了化不开的冰疙瘩;7-8月酷暑难当,楼盘挥泪“放价”,刺激需求释放;9-10月政策放松,长假促销令预期有所好转;11-12月年底收官,新一轮“放价潮”集中到来。

  年度数据同比回落

  数据显示:2014年1-11月洛阳楼市整体供应面积为534.65万平方米,比去年同期下滑12%;销售面积为334.77万平方米,比去年同期下滑11%;整体均价为每平方米5161元,比去年全年均价每平方米5206元下滑0.8%;新增库存面积为199.88万平方米,库存上涨的幅度比去年同期减少14.5%。

  ● 总体供应——乱花迷人眼

  2014年洛阳楼市供应没有2013年那么疯狂。

  从和利时监测的数据看,楼盘开盘数量下滑也较为明显。据不完全统计,2013年我市开盘楼盘为97个,总套数为21388套,2014年开盘数量仅为61个,总套数为13128套,开盘数量和套数分别下滑37%和39%。

  下滑的主要原因是存量房过多,新楼盘释放的意愿减弱,另外新拿地的开发商由于受市场环境的影响,纷纷放缓了入市步伐。

  从供应产品的类别来看,2014年洛阳市场非住宅产品的供应量明显增加,创近年来的新高。

  非住宅供应呈现三大特点:一是住宅配套商业集中释放。恒大绿洲、名门世家、万众e家、香榭里·畔山、君河湾、建业·龙城、棕榈泉、升龙·天玺、鼎盛国际、盛唐至尊、碧桂园、天明城等均释放了大体量的住宅配套商业,但是绝大部分没有对外推出,而是以内部消化为主或持量待销。二是专业市场项目明显增加。五洲国际工业博览城、北航科技园、炎黄科技园等科技园项目涌现。三是写字楼、公寓类产品有所增加,如东方今典水晶7号、乾坤御苑写字楼、百脑汇、泉舜186等。

2014年洛阳楼市跌入低谷 待明年蓦然回首迎春归
2014年洛阳楼市跌入低谷 待明年蓦然回首迎春归
2014年洛阳楼市跌入低谷 待明年蓦然回首迎春归

  在住宅供应方面,由于市场主体以存量房源去化为主,今年新项目不太多,主要有鼎盛国际、碧桂园、龙海林溪、名门万象、华阳·峰渡、棕榈泉和恒信·绿地公馆等,新盘主要集中在高新区、经开区。

  从年底市场的供应情况看,除了存量房源的促销,曝光最多的就是高端住宅市场:大平层、别墅类产品蜂拥而入,除了较早的香樟林、建业·桂园、龙门一号等,碧桂园、香醍河畔、紫悦府、钓鱼台壹号院、京熙帝景·达园等项目的市场表现均较为高调,年底也加大了投放力度。此外,还有半山溪谷、河洛古镇、和园等别墅项目蓄势待发。

  ● 总体需求——人比黄花瘦

  近两年洛阳市场一直是刚需撑市,整体需求面相对狭窄。加上区域供应过于集中,客户选择空间大,所以各楼盘客户都少了,成交周期也拉长了。

  市场call客、拓客、抢客,围绕“解冻客户”,地产人绞尽脑汁。9月底至11月虽然不断有利好信息释放,政策对需求的限制不断放松,但购房者似乎不为所动,促进销售最直接的因素还是价格。

  截至11月,洛阳楼市整体销售面积为334.77万平方米,其中住宅销售面积为304.31万平方米,非住宅销售面积为30.46万平方米,分别比去年同期减少9%和24%。

  由数据可见,中小户型、中低价位、性价比高、区位优势明显的产品销售保持相对稳定的态势,但是投资类和中高端居住需求释放受阻,需求市场仍在“瘦身”。

  ● 价格走势——花落知多少

  2014年上半年,很多楼盘都在促销、降价,但要么是遮遮掩掩,要不就高开虚报。

  到了4月,楼盘每平方米优惠300~500元的做法开始成为普遍现象,市场给人的感觉是在降价、降价、降价。实际上,高流量项目比如恒大绿洲、升龙城、宝龙城市广场等今年开出来的价格就低于市场预期。

  应该说,今年洛阳楼市真正迎来降价促销潮是在十一长假期间,各大楼盘不约而同地抢推特价房,整体优惠力度刷新纪录。十一长假时的“以价换量”效果十分明显,加上“9·30”新政的推出,在一定程度上增加了人们对未来市场的信心; 11月初,楼市迎来了第二个降价小高潮,预计这一轮优惠潮将持续到春节前。

  年关不好过,开发商瞅准形势,及时跑量,及时回款,保证资金链的良好运转才是关键。

  展望明年期待春归

  在政策大环境趋好、趋稳的背景下,2015年洛阳楼市何去何从?

  和利时分析人员认为,就洛阳楼市基本层面供大于求的状态不会有根本性的改变,未来市场在自身调节过程中还是会暴露出库存偏大、去化周期偏长的问题。不过,2015年洛阳楼市也会呈现出一些新的变化:

  ● 供应

  2015年,我市区域供应和竞争会更加集中,很多项目蓄势待发。

  北部区域几个千亩大盘已经开工建设,和昌中央城邦、正商城、凯瑞红山乡地块均已在积极筹建中;东部区域恒联现代黄金城、河洛古镇等筹备已经有些时日,只是项目进度都不是很快;新区龙门大道以西、伊洛路以南的地块,保利老烟厂地块也已经进入前期规划阶段;高新区数个大盘盘踞,战火已经点燃,明年竞争将更加白热化;中心城区最受关注的应该是名门万象、九都城还有玻璃厂地块的丹尼斯项目等城市综合体。

  此外,2015年高端产品将成为风云焦点,各个区域均会有一定量的别墅产品供应,伊滨区除了碧桂园、香醍河畔少量产品入市外,还有其他低密度项目在建;北部区域的和园及那些千亩大盘基本都规划有低密度产品,半山溪谷、紫悦府等项目明年也将有更多精彩表现。

  在非住宅供应方面,产品基础量已经显现,只是入市销售早晚的问题,从洛阳整体非住宅市场的情况看,前景不太乐观。写字楼市场随着供应量的增加,去化速度也将有所减弱。

  2015年供应分化的市场态势会延续,产品形态分化、品质分化、区域分化、品牌影响力也会分化,更多外来大牌开发商将加入市场竞争。

  ● 需求

  据中银国际地产组关于未来20年住宅需求的结构预测以及我国人口年龄结构分析来看,我国目前处于房地产行业的住宅需求顶峰期,在未来不到5年的时间里,在改善型需求释放的支撑下,行业将进入低速运营的新常态,而从更长周期来看,行业需求将面临着下行压力。

  洛阳楼市连续三年基本都是刚需撑市,改善型需求和投资型需求释放缓慢。

  2015年,随着高端产品的集中托市,或对高端改善型居住需求有所刺激,但其入市速度也不会太快。如果不动产登记条例出台,对中高端需求释放会有直接影响。

  刚需还是会有放量,大量因旧城改造城市扩张拆迁而形成的需求仍会有一定的释放周期。

  ● 价格

  过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率是负相关的,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)对判断房价起伏有一定参考作用。

  预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年,所以从经济规律来看,整体楼市价格2015年将趋于平稳。

  从洛阳基础市场情况看,2015年房价基本面走势与年底楼盘降价去库存的力度将有直接关系。

  如果2014年年底房价探底,2015年整体价格将趋于平稳。同时考虑到市场分化的状态,房价也将随着供应产品的不同出现波动。

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